Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество
08 августа 2017
Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
Существует два вида общей собственности: с определением доли каждого из собственников в праве собственности - долевая собственность, или без определения таких долей - совместная собственность. В первом случае каждому из сособственников принадлежит определенная доля в праве собственности на недвижимое имущество (одна вторая, три четвертых и т. п.). Во втором - у сособственников нет определенных долей в праве собственности, недвижимость находится в их общей совместной собственности, при этом в случае раздела общего имущества или выдела из него доли одного из сособственников, доли всех сособственников признаются равными, если иное не предусмотрено законом или соглашением всех сособственников.
Совместная собственность возникает лишь в случаях, когда законом предусмотрено ее образование. В частности, режим совместной собственности имеет имущество, нажитое супругами во время брака, имущество крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 34 CK РФ, ст. 256, 257 ГК РФ), если сами сособственники не установили соответствующим договором иной режим такого имущества.
Частью 3 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ предусмотрена возможность государственной регистрации права общей совместной собственности на недвижимое имущество на основании заявления одного из участников совместной собственности, если законодательством Российской Федерации либо соглашением между участниками совместной собственности не предусмотрено иное. В таком случае на заявителя возлагается обязанность предоставления сведений о других сособственниках, а также ответственность за их достоверность. При этом при отчуждении недвижимого имущества заявление должно быть представлено от всех сособственников (если иной порядок подачи заявления о государственной регистрации перехода права не установлен законодательством Российской Федерации).
Распоряжение таким имуществом осуществляется совместно всеми сособственниками. По соглашению участников совместной собственности либо по решению суда на общее (совместное) имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц. После этого каждый из ее участников имеет право по своему усмотрению распорядиться принадлежащей ему долей.
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки. Данное правило должно применяться и при отчуждении доли по договору мены.
Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению. Исключением являются сделки, связанные с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделки по отчуждению земельных долей (ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
Государственная регистрация распределения долей в праве общей собственности проводится по заявлению всех участников долевой собственности, чьи доли в праве общей собственности распределяются (изменяются) на основании документа, содержащего сведения о размере долей, за исключением случая, если изменение размера доли устанавливается судебным актом.
При продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся сособственником, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации прав могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в соответствии с законодательством Российской Федерации. В этом случае государственная регистрация перехода права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. Если же такие документы отсутствуют, государственный регистратор прав обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о регистрации этот срок не истек.
В случае, если число участников долевой собственности на недвижимое имущество превышает двадцать, вместо извещения в письменной форме остальных участников долевой собственности продавцом доли в праве общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу может быть размещено извещение об этом на официальном сайте. Данное правило не распространяется на извещения о продаже доли в праве общей собственности на жилые помещения. Порядка размещения извещения участников долевой собственности на недвижимое имущество о намерении продать долю в праве общей собственности на недвижимое имущество на официальном сайте органа регистрации прав в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» утвержден приказом Министерства экономического развития РФ от 17 ноября 2016 г. № 724.
При наследовании, безвозмездном отчуждении доли в праве общей собственности (например, путем дарения) постороннему лицу никаких преимуществ у других сособственников на приобретение этой доли нет.
Залог доли в праве собственности на общую недвижимость (в том числе дом, квартиру) может быть осуществлен без согласия других сособственников. Однако в случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила ст. 250 и 255 ГК РФ о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным сособственникам (ст. 7 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и обременения такого имущества.
Общее имущество в многоквартирном доме согласно Жилищного кодекса Российской Федерации включает в себя:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие, несущие и ненесущие конструкции данного дома; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Просмотров: 266